地产圈来了一群“新型金主”

地产金融领域出现新动向，保险资金正大幅调整其在房地产领域的布局，逐步从房企的财务股东角色中抽身，转而采取自行投资、自主运营的“新型出资者模式”。

自行设立机构深度介入不动产“抄底”

近年来，越来越多保险资金选择亲自操盘。例如，友邦人寿近期认缴15亿元，大家保险集团旗下多家公司合计认缴20.01亿元（大家人寿15亿元、大家投资控股3亿元、大家养老保险1.4亿元、大家财产保险6000万元），共同成立了天津稳健策略股权投资基金合伙企业（有限合伙），主要聚焦于长租公寓、保障性住房及产业园等不动产领域的投资。

实际上，大家保险与友邦人寿近年来在不动产私募基金领域表现得相当活跃。大家保险通过旗下大家投控、大家置业等平台积极推进存量资产管理，同时，其全资收购的盛鼎投资还管理着5只不动产私募基金，总规模约为164.78亿元。而友邦人寿则频繁出现在大型险资不动产基金的核心出资方名单中，通常以“有限合伙人”身份参与。

据统计，仅在2026年，友邦人寿就已投资了信宸资本、高和资本、华平投资等机构旗下的不动产基金，并直接或间接持有上海北外滩项目、北京博瑞大厦A座等不动产资产。

掀起“收购楼宇、住宅、土地”热潮

除了成立新公司和设立专项基金，直接购买楼宇和项目也成为险资的另一重要举措。根据仲量联行的数据，2026年，友邦人寿携手宏利、汇丰，共同拿下了位于上海北虹桥和新虹桥湖畔社区的微领地（长租公寓）项目。

国寿置业斥资6.29亿元收购了上海杨浦保租房项目；万科联合新华保险、大家保险设立了规模16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，用于收购厦门泊寓。此外，太保、中宏、深创投从金地商置手中接手了金地威新位于松江和嘉定的智造园、虹桥科创园项目；国寿等机构则设立合伙企业，收购了多个城市的通用仓库与产业园。新华保险（新华资管）在2026年上半年领投了京东高和现代化基础设施机构间REIT（仓储物流基建专项计划）。

险资不仅深度渗透至产业园与保障性住房领域，在传统商业办公和酒店板块也在持续加码。2026年，中国人寿花费近30亿元拿下北京CBD核心地块；大家人寿等机构以61亿元接手北京鼎好DH3大厦。2025年，中邮保险领投108亿元收购上海博华广场，创下单笔交易纪录；大家投控与凯德设立80亿元基金收购了上海尚浦中心；新华保险联合中金设立100亿元基金收购了14座万达广场；招商信诺等机构收购了上海东锦江希尔顿逸林酒店；陆家嘴国泰人寿收购了前滩汇办公楼。

近两年，险资在一线城市核心区域的商业办公、酒店、长租公寓及产业园领域的收购力度前所未有。 Wind数据显示，自2026年以来，险资通过组团设立不动产私募基金、收购核心城市优质持有型物业等方式，单项目投资规模已达数十亿元级别，仅天津家鼎、天津兰沁两只不动产基金的合计出资规模就超过147亿元。

从房企股东退出，险资转型为“新出资方”

在险资积极成立新公司、投资新项目的同时，它们也在从房企股东行列中撤退。10月20日，金融街控股发布公告称，股东和谐健康于10月16日至10月19日期间，通过竞价交易方式减持了3717.24万股；减持完成后，其持股比例降至10.75%。这已是和谐健康自2025年11月以来第6次减持金融街控股，累计减持1.54亿股，套现约3.99亿元。

这并非孤例。近年来，泰康人寿、中国平安等机构也持续对单个房企进行累计减持。数据显示，截至2026年二季度末，全行业保险资金运用余额已突破40.82万亿元。据估算，头部险企不动产配置比例普遍在1.3%-3.1%区间，远低于监管设定的30%配置上限。可以发现，险资的退出几乎全部集中在早年通过定增、二级市场买入的传统上市房企股权，目的是规避房企开发端的经营波动。

然而，险资并未全面撤离不动产市场。因为不少险资同时在新增投资，并完全转向“投资产、看现金流、重运营”的持有型存量不动产，重点布局保障性租赁住房、核心商圈写字楼、高标物流、产业园等收租型物业。可以看出，当前险资投资地产的逻辑是“投资产、看现金流、重运营”，因此从债权投资转向物权持有，从单打独斗转向“险资接盘+原运营方操盘”，并借助公募REITs/Pre-REIT实现退出。

这也表明，在房地产行业深度调整与利率下行并存的背景下，市场并非缺乏资金和买家，而是变成了能够深度参与的“新型出资方”。对处于转型期的房地产行业而言，险资的“长线资金”入场，不仅提供了流动性，更推动行业从“开发销售”向“运营服务”转变。未来，谁能与险资协同合作，谁就能在存量时代掌握主动权。

本文来自微信公众号“风财讯”，作者：风财讯，36氪经授权发布。